Бывает очарует какой-то новый проект или идея, и все классно, появляется надежда и фантазия уносится ввысь. Но потом посчитаешь и, блин, сплошное расстройство.
Я даже начинаю понимать тех, кто бросается делать всякие проекты или открывать кафешки без расчетов, наобум и на авось.
Да, потом, когда они посчитают, все будет плохо, потом будут кредиты и коллекторы, машина в ломбарде, героические «перезанять, чтобы переотдать», но сейчас-то они пребывают в эйфории нового проекта и поэтому счастливы.
Чтобы трезво посчитать и не врать себе, требуется кристальная честность и огромное мужество или просто уметь считать. А где это все взять, если ты уже влюблен в будущий проект, да к тому же гуманитарий и творческая натура? И вот мотыльки летят на огонь, открывать очередной барбершоп или коворкинг.
Несколько примеров, которые опечалили меня буквально на этой неделе:
1. При инвестициях в коммерческую недвижимость, нормальным считается, что цена объекта = 10 годовых арендных потоков (10 ГАП), окупаемость около 10 лет и около 10-12% годовых.
Звучит красиво и перспективно, но когда посчитаешь все сопутствующие затраты, которые в самом скромном случае составляют 25% от арендных платежей, экономика у «перспективного объекта», может стать хуже чем у депозита в Сбербанке.
2. Наивно веришь официальной ставке инфляции в 4,9% в рублях, пока не берешься посчитать за 20 лет рост зарплат, рост стоимости квадратного метра, цены на бензин, индекс БигМака.
По всем этим показателям честная инфляция за последние 20 лет выходит около 10-12% в рублях и около 4% в долларах.
3. Одни знакомые копят на квартиру, откладывая деньги на депозит в Сбербанке под 6% годовых. Но когда они посчитали, что стоимость недвижимости растет в среднем на 10-12% в год (в том же коридоре, чт инфляция и зарплаты), то поняли, что никогда таким образом не накопят.
4. Депозиты и надежные облигации лучше рассматривать как «минус 4-10% в год за хранение денег».
5. Другая знакомая инвестирует свободные средства в индекс S&P 500, который за 20 лет в итоге подорожал всего в 1,5 раза, то есть 2,17% годовых, что тоже не супер.
6. Когда оцениваешь экономику будущего кафе или магазина, думаешь что средний чек там 500-1000 руб.
Но потом понимаешь, что цены на бигмак в Макдональдс устанавливают не дураки, они уже лет 50 занимаются этим во всех странах и стараются делать его равным среднему чеку в продуктовых магазинах в стране присутствия, назвали это «индексом бигмака».
7. Бигмак в Москве сегодня стоит 135 руб., специально зашел посмотреть. Бутылка кефира, пол батона. (российский рубль по этому индексу считается самой недооцененной валютой в мире)
8. Средняя зарплата в России по данным Росстата около 37 тыс. руб. (это около $560, меньше чем в Китае), основные деньги уходят на еду и большинство питается дома или берет с собой еду в контейнерах (так говорят отчеты)
9. В каких офлайн-местах люди совершают траты чаще всего? Понятное дело, на первом месте — продовольственные магазины. В среднем 15 раз в месяц.
10. А вот на втором и третьем месте — фитнес-клубы и центры доп. образования (кружки для детей), туда в среднем ходят 5-6 раз в месяц (в среднем).
Такой офлайн-ретеншн.
Автор текста: Алексей Черняк
